Weindl.Ziegler.Schladt
Immobilienrecht

Gesetzentwurf zur Neuregelung der Immobilienfinanzierung (BT-Drs. 18/5922)

Die Bundesregierung hat am 07.09.2015 einen Gesetzentwurf zur Neuregelung von Immobilienfinanzierungen (BT-Drs. 18/5922), v.a. zur Umsetzung der EU-Wohnim­moblienrichtlinie (2014/17/EU) vorgelegt. Abgezielt wird auf ein höheres Verbrau­cherschutzniveau. Nach diesem Gesetzesentwurf dürften weitreichende Änderungen im Bereich des Verbraucherdarlehens und insbesondere im Bereich des Immobiliar-Verbraucherdarlehens des BGB folgen.

Der Gesetzesentwurf plant umfängliche Neuregelungen, insbesondere zum Schutz des Verbrauchers, u.a.:

Das Widerrufsrecht für Immobiliarkredite mit Verbrauchern würde erheblich einge­schränkt. Dieses soll nämlich danach spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen nach dem Vertragsschluss erlöschen, auch wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft erteilt wurde und somit die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hat. Bislang ist kein Er­löschen des Widerrufsrechts bis zur Grenze der Verwirkung in solchen Fällen vorgese­hen. Für sonstige Verbraucherkredite würde diese Vorschrift jedoch nicht gelten.

Nunmehr soll danach die Vereinbarung eines variablen Sollzinssatzes, also eines Zins­satzes, der sich nach einem Index oder Referenzzinssatz verändert, nur wirksam ge­schlossen werden können, wenn der Index oder Referenzzinssatz objektiv, eindeutig bestimmt und für den Darlehensgeber und Darlehensnehmer verfügbar und über­prüfbar ist. Diese Regelung wäre zu Gunsten des Verbrauchers, der nunmehr die Än­derungen seines Zinssatzes nachvollziehen können sollte.

Des Weiteren ist ein weitreichendes Verbot von Kopplungsgeschäften vorgesehen. Der Darlehensgeber soll den Vertragsabschluss bei einem Verbraucher-Immobilien­darlehen mit wenigen Ausnahmen, die im Interesse des Verbrauchers liegen, nicht davon abhängig machen können, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder –dienstleistungen erwirbt. Bei Vorliegen eines Kopplungsge­schäftes, sind die gekoppelten Verträge nichtig – nicht so der Immobiliendarlehens­vertrag.

Darüber hinaus wird vorgeschlagen, dass ein Verbraucher, der sein Konto dauerhaft und erheblich überzieht, beraten werden müsse hinsichtlich kostengünstigerer Fi­nanzierungsmöglichkeiten und Konsequenzen einer Überziehung über den gewährten Kreditrahmen hinaus.

Schließlich sieht der Gesetzentwurf vor, dass bei jeglichen Verbraucherdarlehensver­trägen eine Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung eingeführt wird. Dies dient erheblich dem finanziellen Schutz des Verbrauchers. Fehlt eine solche Überprüfung, würde dies zum Nachteil des Darlehensgebers erheblich sanktioniert, z.B. hinsichtlich des ge­schuldeten Zinssatzes und der Einschränkung der Ansprüche des Darlehensgebers. Bei Immobiliar-Verbraucherkreditverträgen ist überdies geplant, die Beratungsleistun­gen des Darlehensgebers transparenter und nachvollziehbarer zu gestalten.

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Kapitalanlagenrecht

Fehlerhafte Anlageberatung – BGH, Urt. v. 24.04.2014, Az. III ZR 389/12 und BGH, Urt. v. 24.03.2015, Az. XI ZR 278/14

Eine kompetente Anlageberatung orientiert sich an den Zielen des potentiellen Anlegers. Dabei berücksichtigt diese die wirtschaftlichen Verhältnisse, die Risikobereitschaft und die Vorkenntnisse des Kunden. Leider ist dies häufig nicht der Fall. Grundsätzlich hat der Kunde damit einen Anspruch auf eine zielgerichtete und an ihn persönlich angepasste Beratung für eine Geldanlage, wobei die empfohlenen Produkte dem entsprechen müssen.

Der BGH (Urt. V. 24.04.2014, Az. III ZR 389/12) hat erst kürzlich bekundet, dass der Anlageberater eine anlagergerechte Beratung schuldet. Das bedeutet, dass neben den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden, vor allem auch das Anlageziel, die Risikobereitschaft und der Wissensstand des Anlageinteressenten mit in die Beratung Eingang finden müssen. Das empfohlene Anlageprodukt muss entsprechend dem Anlageziel die persönlichen (wirtschaftlichen) Verhältnisse des Kunden widerspiegeln.

Anlageziele können dabei Altersvorsorge, Sicherheit, Steuerersparnis und Vermögenszuwachs sein. Der BGH erklärt, dass für einen sicherheitsorientierten Kunden eine Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des in der Regel damit verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein kann. Verfolgte der Anleger jedoch als Anlageziel die Steuerersparnis, ist dies regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen. Dieses Risiko muss dann jedenfalls im Prospekt der Anlage angegeben werden, vor allem auch ein deutlicher Hinweis auf das Totalverlustrisiko.

Nach dieser Entscheidung des BGH liegt also eine fehlerhafte Beratung vor, wenn nicht anhand der kundenspezifischen Anlageziele orientiert beraten und aufgeklärt wird. Es stehen sowohl die Anlageziele des Kunden als auch die persönlichen Verhältnisse, Kenntnisse und Risikobereitschaft im Mittelpunkt. Eine nicht auf die Anlageziele des Kunden abgestimmte Empfehlung von Wertpapierprodukten, lässt den Vertragsschluss von vorn herein als nicht den Vermögensinteressen des Anlegers entsprechend und damit nicht angemessen und nachteilig erscheinen (so der BGH in: Urt. V. 24.03.2015, Az. XI ZR 278/14).

Eine fehlerhafte Beratung kann Schadensersatzansprüche auf Seiten des Anlegers auslösen. Grundsätzlich ist dabei der Anleger so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde. Wir überprüfen Ihre Ansprüche gern.

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Steuerrecht
Insolvenzrecht
Steuerberatung

Rangrücktritt zur Vermeidung der insolvenzrechtlichen Überschuldung

Mit einem neuen Urteil vom 5.3.2015 – IX ZR 133/14 - hat der BGH eine für die Sanierungspraxis wichtige Entscheidung getroffen. Bekanntlich kann mit einem Rangrücktritt die Passivierung von Verbindlichkeiten in der Überschuldungsbilanz und somit die Pflicht zur Beantragung der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens vermieden werden. Der BGH hat in dem Urteil vom 5.3.2015 nunmehr Grundsätze aufgestellt, die bei Rangrücktrittsvereinbarungen strikt zu beachten sind. Damit eine Verbindlichkeit in der Überschuldungsbilanz nicht berücksichtigt werden muss, ist nach dem Konzept des BGH in der Rangrücktrittsvereinbarung zu regeln, unter welchen Voraussetzungen vor der Insolvenzeröffnung auf die Verbindlichkeit keine Zahlung mehr geleistet werden darf. Des Weiteren ist zu regeln, unter welchen Voraussetzungen das Zahlungsverbot ohne Zustimmung der Gläubiger aufgehoben werden darf. Schließlich ist auch noch zu vereinbaren, dass nach Insolvenzeröffnung eine Zahlung auf die Verbindlichkeit entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 2 InsO nur auf den Rang nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 InsO erfolgt.

Wenn bei Beachtung des vom BGH entwickelten Konzepts eines Passivierung der betreffenden Verbindlichkeit nicht erfolgen muß, stellt sich die Frage, ob die Verbindlichkeit steuerlich ertragswirksam aufgelöst werden muß. Maßgeblich für die steuerbilanzielle Behandlung ist dabei die Regelung in § 5 Abs. 2a EStG. Die Rangrücktrittsvereinbarung ist so zu gestalten, dass einerseits die Passivierung der Verbindlichkeit in der Überschuldungsbilanz vermieden wird, andererseits aber in steuerlicher Hinsicht keine ertragswirksame Auflösung erfolgen muss.

Der Rat eines Rechtsanwalts und Steuerberaters kann bei der Gestaltung helfen.

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Steuerrecht
Steuerberatung

Berechnung der Spekulationsfrist bei Grundstücksgeschäften

Der BFH hat mit einem neuen Urteil vom 10.2.2015 – IX R 23/13 – nochmals bestätigt, dass für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend sind, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also darauf an, wann der Kauf und der Verkauf des Grundstücks vom Notar beurkundet wurden. Liegt zwischen den beiden Beurkundungsterminen ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren, unterliegt der Veräusserungsgewinn der Einkommensteuer.

Der BFH hat mit seinem neuen Urteil klargestellt, dass auch dann die Beurkundungszeitpunkte für die Berechnung des Zehnjahreszeitraumes maßgebend sind, wenn der Verkauf unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt, und die Bedingung erst ausserhalb des Zehnjahreszeitraumes eintritt. Entscheidend kommt es darauf an, wann sich die Vertragsparteien rechtlich gebunden haben. Die rechtliche Bindung tritt auch beim Verkauf unter einer aufschiebenden Bedingung mit der Beurkundung des Kaufvertrages ein.

Bei Grundstücksverkäufen ist deshalb, um eine Besteuerung zu vermeiden, darauf zu achten, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Da die Berechnung nicht immer einfach ist, sollte auf eine Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt nicht verzichtet werden.

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Steuerrecht
Steuerberatung

Photovoltaikanlagen und Umsatzsteuer, insbesondere bei Eigenverbrauch

Die Finanzverwaltung hat in einem aktuellen BMF-Schreiben dargelegt, wie Photovoltaikanlagen, welche nach der EEG-Novelle ab 01.04.2012 neu in Betrieb genommen werden, aus ihrer Sicht umsatzsteuerlich zu behandeln sind. Hierin werden zwischenzeitlich aufgetretene Detailfragen geklärt, aber auch aufgrund ergangener Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs neue Berechnungsgrundlagen für die Umsatzsteuer auf den sog. Eigenverbrauch (privat verbrauchter Strom aus der Anlage) aufgestellt.

In der Regel ist es möglich und steuerlich sinnvoll, die gesamte Anlage dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zuzuordnen, um den Vorsteuerabzug zu 100% aus den Anschaffungskosten der Anlage zu erreichen – auch wenn ein Teil des erzeugten Stroms für private Zwecke verbraucht wird. Es erfolgt ein bewusster Verzicht auf die unter Umständen mögliche Kleinunternehmerregelung. Im Schreiben wird auch darauf eingegangen, wann ein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten einer Speicherbatterie möglich ist.

In der Folge unterliegt der privat verbrauchte Strom der sog. Wertabgabenbesteuerung nach § 3 Abs. 1b S.1 Nr. 1 UStG. Als Berechnungsgrundlage waren bisher die Selbstkosten der Anlage zugelassen, was meist günstiger war, ab 2015 muss der (fiktive) Einkaufspreis eines gleichartigen Gegenstandes angesetzt werden, also in der Regel der Strompreis für den zusätzlich vom Energieversorgungsunternehmen bezogenen Strom für den Selbstverbrauch. Einzubeziehen soll dabei auch ein ggf. zu zahlender Grundpreis sein. Hierbei sollte aber das äußerst nachteilige Berechnungsbeispiel der Finanzverwaltung nicht unreflektiert übernommen werden.

Außerdem legt die Finanzverwaltung dar, wie zu verfahren ist, wenn die Höhe des Eigenverbrauches nicht durch separaten Zähler oder Ablesen am Wechselrichter vom Steuerpflichtigen nachgewiesen wird. Es erfolgt dann eine Schätzung der Gesamtjahresleistung der Anlage (1.000 kWh/kWp). Hiervon wird die eingespeiste Strommenge abgezogen, was rechnerisch dann den Eigenverbrauch ergibt. In den meisten Fällen wird es günstig sein, den tatsächlichen Eigenverbrauch mitzuteilen, also die entsprechenden technischen Vorrichtungen zu schaffen und nicht zu vergessen, am Jahresende auch alle Zählerstände abzulesen!

Angesichts der vielen steuerlichen Fragen und Wahlmöglichkeiten, die sich in Zusammenhang mit der Neuanschaffung einer Photovoltaikanlage stellen, empfehlen wir auf jeden Fall im Vorfeld ein Beratungsgespräch. Neben der Umsatzsteuer sind auch im Bereich der Einkommensteuer interessante Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden, die es zu nutzen gilt (z.B. Steuerminderung durch Investitionsabzugsbetrag, Sonderabschreibungen). Wir übernehmen auch gerne alle laufend notwendigen Steuererklärungen und Überschussermittlungen für Sie. Bei Interesse kontaktieren Sie Frau Braune, Steuerberaterin.

 

 

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Strafrecht

Neufassung der Abgeordnetenbestechung im Strafgesetzbuch

In der Februar-Ausgabe des Bayerischen Bürgermeisters hat Rechtsanwalt und Fachanwalt für Strafrecht Patrick Schladt zusammen mit Rechtsanwalt Dr. Thomas Krimmel, ebenfalls Fachanwalt für Strafrecht, einen Artikel über die Neufassung der Abgeordnetenbestechung im Strafgesetzbuch verfasst. Gerne stellen wir den Artikel als Download zur Verfügung:

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Arbeitsrecht

Anrechnung der Wartezeit des §1 Kündigungsschutzgesetzes bei Leiharbeitnehmern

Im „Schlecker-Urteil“ vom 20.02.2014 (Aktenzeichen 2 AZR 859/14) urteilte das Bundesarbeitsgericht, dass Zeiten, während derer ein Leiharbeitnehmer in den Betrieb des Entleihers eingegliedert war, in einem späteren Arbeitsverhältnis zwischen ihm und dem Entleiher regelmäßig auf die Wartezeit des § 1 I KSchG nicht anzurechnen sind.

 

§ 1 I KSchG lässt eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses gegenüber einem Arbeitnehmer als rechtsunwirksam gelten, wenn sie sozial ungerechtfertigt ist, allerdings nur, wenn das Arbeitsverhältnis in demselben Betrieb oder Unternehmen ohne Unterbrechung länger als sechs Monate bestanden hatte.

Auf diese sechsmonatige Wartezeit zur Erreichung des Kündigungsschutzes des Kündigungsschutzgesetzes werden allerdings laut Urteil des BAG solche Arbeitszeiten nicht angerechnet, die der Arbeitnehmer lediglich als Leiharbeiter in dem betroffenen Betrieb oder Unternehmen zugebracht hat.

 

Als Ausnahme hierzu wurde vom BAG allerdings eine solche Gestaltung als zulässig erachtet, in der die Arbeitsvertragsparteien individualvertraglich vereinbaren, dass die „alte“ Arbeitszeit angerechnet oder in das neue Arbeits-verhältnis mitgenommen wird.

 

Ferner käme laut Urteilsspruch des Bundesarbeitsgerichts eine Anrechnung der „alten“ Arbeitszeit in Betracht, wenn seitens des Arbeitgebers eine konkrete Gestaltungsform nur deshalb gewählt wird, um die Schutzvorschriften des Kündigungsschutzgesetzes zu umgehen.

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Vertragsrecht
Internetrecht

Schadenersatz nach vom Anbieter abgebrochener ebay-Auktion

Der Bundesgerichtshof hat am 12.11.2014 entschieden:

 

Wer einen Kaufgegenstand bei ebay anbietet, darf die Auktion nicht vorzeitig beenden.

 

Ein Verbraucher hatte auf ebay einen Euro für ein Auto geboten. Der Verkäufer brach die Auktion dann aber ab - und muss deswegen dem Bieter jetzt Schadenersatz zahlen.

 

Wer sein Auto bei ebay in einer Auktion anbietet, muss das Fahrzeug auch dort verkaufen. Der Anbieter darf die Auktion nicht vorzeitig beenden und das Auto anderweitig verkaufen. Tut er es dennoch, hat der Bieter Anspruch auf Schadenersatz. Dabei spielt es keine Rolle, dass das Fahrzeug bei ebay schließlich zu einem Preis von nur 1,-- € verkauft wurde, denn dies beruht auf der freien Entscheidung des Verkäufers, der das Risiko eines für ihn ungünstigen Verlaufs der Auktion eingegangen ist, indem er einen niedrigen Startpreis ohne Festsetzung eines Mindestgebots gewählt hat. Dadurch dass er ohne rechtfertigenden Grund die Auktion bei einem Gebot von 1,-- € abgebrochen hat, hat er selbst die Ursache dafür gesetzt, dass sich das Risiko des für ihn ungünstigen Auktionsverlauf verwirklicht hat.

 

Im vom BGH entschiedenen Fall belief sich der Schadenersatzanspruch auf 5.429,-- €.

 

Die Entscheidung ist auch auf andere bei ebay angebotene Waren übertragbar.

 

 

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Steuerrecht
Strafrecht

Wenn ich mich schon selbst anzeige, dann aber richtig…   - Die Selbstanzeige wegen Steuerhinterziehung-

Das Wort ist derzeit in aller Munde und beherrscht immer wieder die Medien - die Selbstanzeige. Beispielhaft sei einmal mehr der Fall Uli Hoeneß strapaziert.

Ab 2015 gelten verschärfte Regelungen und dann wird der Weg zurück in die Legalität richtig teuer. Durch dieses Gesetzesänderung werden die Voraussetzungen für eine strafbefreiende Selbstanzeige sowie für ein Absehen von Verfolgung in besonderen Fällen härter. Je höher der hinterzogene Betrag ist, desto gewichtiger werden auch die Aufschläge, welche bei einer Selbstanzeige zu entrichten sind. 

Die Steuerhinterziehung soll konsequenter bekämpft werden und auch die internationale Zusammenarbeit wird zunehmend verstärkt. 

Erst jüngst hat eine Razzia bei einer Schweizer Bank wegen eines deutschen Steuerfalls stattgefunden (siehe SZ, Bericht vom 23.10.2014, „Schweiz hilft deutschen Ermittlern mit Razzia“). Das ist schon etwas Neues, wenn man bedenkt, dass noch vor ein paar Jahren, als die vieldiskutierte Steuer Daten CD aufkam, deutsche Ermittler in der Schweiz verfolgt wurden. Damals war auf dem Haftbefehl der Vorwurf der Wirtschaftsspionage und der Verstoß gegen das Bankgeheimnis enthalten. Das war im April 2012. Nun schließen sich mehr als 50 Länder zusammen, um gegen den Steuerbetrug zu kämpfen. Ab 2017 wollen sie Daten über Konten von Ausländern bei ihren Banken mit deren Heimatländern austauschen. Unter diesen Unterzeichnern finden sich neben Deutschland, Spanien und Frankreich auch Liechtenstein und die Kaimaninseln. Die Schweiz soll 2018 hinzukommen. Das Ganze soll automatisch geschehen.

 

Die Luft wird dünner für Steuerflüchtige und die Selbstanzeige ist ein sensibles und zerbrechliches Konstrukt. So kann sie nicht nur die ersehnte Straffreiheit beziehungsweise das Absehen der Verfolgung erbringen, sondern bei falscher Handhabung völlig ins Leere laufen. Dann hat man aber nicht nur eine Strafe zu erwarten. So werden die in der Hoffnung der Straffreiheit gezahlten „Aufschläge“ (ab 2015) beispielsweise nicht zurückerstattet. Nach dem Gesetzesentwurf können (nicht müssen) die gezahlten Beträge lediglich auf eine Geldstrafe angerechnet werden.

Aber auch Teilerklärungen, Vorliegen eines Sperrgrundes oder nicht vollständige Erklärungen vergiften die heilsame Wirkung der Selbstanzeige.

Die erlangte Straffreiheit gilt auch nur für die Steuerstraftat. Gleichzeitig mit erklärte Taten wie Vorenthalten und Veruntreuen von Arbeitsentgelt, Urkundenfälschung, Untreue usw. sind damit ebenfalls nicht erledigt.

 

Sollte Beratungsbedarf im sensiblen Bereich Selbstanzeige / Steuerbetrug bestehen, können Sie gerne Herrn RA Prof. Dr. Josef Weindl (josef.weindl[at]weindl-partner.de) oder Herrn RA/ FA StrafR Patrick Schladt (patrick.schladt[at]weindl-partner.de) kontaktieren.

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Weindl.Ziegler.Schladt
Kapitalanlagenrecht
Arzthaftungsrecht

Darlehensbearbeitungsgebühren in Verbraucherkreditverträgen noch nicht verjährt

Der BGH hat mit Urteilen vom 28.10.2014, Az.: XI ZR 348/13 und XI ZR 17/14 entschieden, dass Ansprüche auf Rückzahlung formularmäßig vereinbarter Bearbeitungsentgelte in Verbraucherdarlehensverträgen zum großen Teil noch nicht verjährt sind. Die dreijährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 I BGB begann danach erst mit dem Schluss des Jahres 2011 zu laufen, weil erst zu diesem Zeitpunkt die Rechtslage zu den Rückforderungsansprüchen geklärt war. Deswegen können Darlehensnehmer Rückforderungsansprüche für vereinnahmte Darlehensbearbeitungsentgelte nach § 199 III Nr. 1 BGB bis zu 10 Jahre nach ihrer Entstehung zurückgefordert werden. Damit können nun noch bis Ende diesen Jahres Darlehensbearbeitungsentgelte in Verträgen seit dem Jahr 2004 geltend gemacht werden.

Ende diesen Jahres läuft aber die Verjährungsfrist aus, so dass betroffene Verbraucher ihre Rückforderungsansprüche schnell geltend machen müssen. Vereinbaren Sie deswegen mit uns zeitnah einen Termin zur Beratung.

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