Weindl.Ziegler.Schladt
Steuerrecht
Immobilienrecht
Steuerberatung

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb des Objektes sind sofort abzugsfähige Werbungskosten

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil v. 21.1.2016 die Auffassung vertreten, dass Aufwendungen eines Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter in der Wohnung erst nach Erwerb des Objektes verursacht hat, steuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung darstellen. Die sog. 15 % - Grenze gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wonach bei Überschreiten eine Umqualifizierung in Herstellungskosten erfolgt, sei in einem solchen Fall nicht anwendbar.

 

Im Streitfall wollte das Finanzamt die Aufwendungen als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG qualifizieren und nur über die Gebäudeabschreibung zum Abzug zulassen, weil die angefallenen Reparaturaufwendungen i. H. v. 17.091 € netto über der im Gesetz normierten Grenze von 15 % der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung (104.101 €) lagen und die Renovierungsmaßnahme innerhalb des definierten 3-Jahres-Zeitraums nach Erwerb der Immobilie durchgeführt wurde.

 

Das Finanzgericht war anderer Auffassung. In Fällen von Schäden nach Erwerb der Immobilie bedarf die Vorschrift einer teleologischen Reduktion. Aus der Entstehungsgeschichte der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass der Gesetzgeber einen Fall, in dem Schäden erst nach dem Erwerb entstehen, nicht vor Augen hatte. Außerdem könne in solchen Fällen auch eine außerordentliche Absetzung für Abnutzung wegen Substanzverlusten in Frage kommen, die ebenfalls sofort abzugsfähig wäre. Insofern spricht auch der Gleichbehandlungsgrundsatz für die Nichtanwendung.

Die Finanzverwaltung hat gegen das Urteil Revision beim BFH eingelegt. Es bleibt also abzuwarten, ob der BFH den Argumenten des Finanzgerichtes folgt und ebenso entscheidet. Steuerpflichtige, deren Fall ähnlich gelagert ist, können gegen ablehnende Bescheide Einspruch einlegen und mit Hinweis auf das anhängige Verfahren beim BFH bis zur endgültigen Entscheidung um Ruhen des Einspruchsverfahrens bitten. Wichtig ist auf jeden Fall eine Dokumentation hinsichtlich des Zeitpunktes des Schadeneintritts.

 

Weiterlesen …

Weindl.Ziegler.Schladt
Immobilienrecht

Gesetzentwurf zur Neuregelung der Immobilienfinanzierung (BT-Drs. 18/5922)

Die Bundesregierung hat am 07.09.2015 einen Gesetzentwurf zur Neuregelung von Immobilienfinanzierungen (BT-Drs. 18/5922), v.a. zur Umsetzung der EU-Wohnim­moblienrichtlinie (2014/17/EU) vorgelegt. Abgezielt wird auf ein höheres Verbrau­cherschutzniveau. Nach diesem Gesetzesentwurf dürften weitreichende Änderungen im Bereich des Verbraucherdarlehens und insbesondere im Bereich des Immobiliar-Verbraucherdarlehens des BGB folgen.

Der Gesetzesentwurf plant umfängliche Neuregelungen, insbesondere zum Schutz des Verbrauchers, u.a.:

Das Widerrufsrecht für Immobiliarkredite mit Verbrauchern würde erheblich einge­schränkt. Dieses soll nämlich danach spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen nach dem Vertragsschluss erlöschen, auch wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft erteilt wurde und somit die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hat. Bislang ist kein Er­löschen des Widerrufsrechts bis zur Grenze der Verwirkung in solchen Fällen vorgese­hen. Für sonstige Verbraucherkredite würde diese Vorschrift jedoch nicht gelten.

Nunmehr soll danach die Vereinbarung eines variablen Sollzinssatzes, also eines Zins­satzes, der sich nach einem Index oder Referenzzinssatz verändert, nur wirksam ge­schlossen werden können, wenn der Index oder Referenzzinssatz objektiv, eindeutig bestimmt und für den Darlehensgeber und Darlehensnehmer verfügbar und über­prüfbar ist. Diese Regelung wäre zu Gunsten des Verbrauchers, der nunmehr die Än­derungen seines Zinssatzes nachvollziehen können sollte.

Des Weiteren ist ein weitreichendes Verbot von Kopplungsgeschäften vorgesehen. Der Darlehensgeber soll den Vertragsabschluss bei einem Verbraucher-Immobilien­darlehen mit wenigen Ausnahmen, die im Interesse des Verbrauchers liegen, nicht davon abhängig machen können, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder –dienstleistungen erwirbt. Bei Vorliegen eines Kopplungsge­schäftes, sind die gekoppelten Verträge nichtig – nicht so der Immobiliendarlehens­vertrag.

Darüber hinaus wird vorgeschlagen, dass ein Verbraucher, der sein Konto dauerhaft und erheblich überzieht, beraten werden müsse hinsichtlich kostengünstigerer Fi­nanzierungsmöglichkeiten und Konsequenzen einer Überziehung über den gewährten Kreditrahmen hinaus.

Schließlich sieht der Gesetzentwurf vor, dass bei jeglichen Verbraucherdarlehensver­trägen eine Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung eingeführt wird. Dies dient erheblich dem finanziellen Schutz des Verbrauchers. Fehlt eine solche Überprüfung, würde dies zum Nachteil des Darlehensgebers erheblich sanktioniert, z.B. hinsichtlich des ge­schuldeten Zinssatzes und der Einschränkung der Ansprüche des Darlehensgebers. Bei Immobiliar-Verbraucherkreditverträgen ist überdies geplant, die Beratungsleistun­gen des Darlehensgebers transparenter und nachvollziehbarer zu gestalten.

Weiterlesen …