Weindl.Ziegler.Schladt
Steuerrecht
Immobilienrecht
Steuerberatung

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb des Objektes sind sofort abzugsfähige Werbungskosten

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil v. 21.1.2016 die Auffassung vertreten, dass Aufwendungen eines Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter in der Wohnung erst nach Erwerb des Objektes verursacht hat, steuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung darstellen. Die sog. 15 % - Grenze gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wonach bei Überschreiten eine Umqualifizierung in Herstellungskosten erfolgt, sei in einem solchen Fall nicht anwendbar.

 

Im Streitfall wollte das Finanzamt die Aufwendungen als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG qualifizieren und nur über die Gebäudeabschreibung zum Abzug zulassen, weil die angefallenen Reparaturaufwendungen i. H. v. 17.091 € netto über der im Gesetz normierten Grenze von 15 % der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung (104.101 €) lagen und die Renovierungsmaßnahme innerhalb des definierten 3-Jahres-Zeitraums nach Erwerb der Immobilie durchgeführt wurde.

 

Das Finanzgericht war anderer Auffassung. In Fällen von Schäden nach Erwerb der Immobilie bedarf die Vorschrift einer teleologischen Reduktion. Aus der Entstehungsgeschichte der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass der Gesetzgeber einen Fall, in dem Schäden erst nach dem Erwerb entstehen, nicht vor Augen hatte. Außerdem könne in solchen Fällen auch eine außerordentliche Absetzung für Abnutzung wegen Substanzverlusten in Frage kommen, die ebenfalls sofort abzugsfähig wäre. Insofern spricht auch der Gleichbehandlungsgrundsatz für die Nichtanwendung.

Die Finanzverwaltung hat gegen das Urteil Revision beim BFH eingelegt. Es bleibt also abzuwarten, ob der BFH den Argumenten des Finanzgerichtes folgt und ebenso entscheidet. Steuerpflichtige, deren Fall ähnlich gelagert ist, können gegen ablehnende Bescheide Einspruch einlegen und mit Hinweis auf das anhängige Verfahren beim BFH bis zur endgültigen Entscheidung um Ruhen des Einspruchsverfahrens bitten. Wichtig ist auf jeden Fall eine Dokumentation hinsichtlich des Zeitpunktes des Schadeneintritts.

 

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Steuerberatung

Gewinnrealisierung bei Abschlagszahlungen

Anmerkung:

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 18.02.2016 angekündigt,

„dass die obersten Finanzbehörden der Länder sich darauf verständigt haben, die Anwendungsregelung, wie sie im BMF-Schreiben vom 29.06.2015 enthalten ist, zu verlängern. Danach können die Entscheidungsgrundsätze erstmals auf Verträge angewendet werden, die nach dem 30.06.2016 abgeschlossen werden.“

Nunmehr scheint die Finanzverwaltung sogar zu beabsichtigen, das ursprüngliche BMF-Schreiben vom 29.06.2015 aufzuheben und die alte Rechtslage wieder herzustellen.

Die Gewinnrealisierung würde dann nur noch in den Fällen eintreten, die dem Sachverhalt des BFH-Urteils vom 14.05.2014 (Az. VIII R 25/11) entsprechen. Gewinnrealisierungen sollen somit nur für Abschlagszahlungen im Sinne des § 8 Abs. 2 HOAI in der Fassung vom 21.09.1995 anfallen. Keine Anwendung würde das Urteil auf Abschlagszahlungen gemäß § 15 der 2013 modifizierten HOAI und nach § 632a BGB finden.

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Steuerberatung

Vereinfachung beim Investitionsabzugsbetrag ab 2016

In kleinen und mittleren Unternehmen (auch Freiberufler) kann gemäß § 7g EStG vorab für die in den nächsten 3 Jahren geplanten Investitionen in bewegliches Anlagevermögen ein gewinnmindernder Abzugsbetrag von bis zu 40 % der voraussichtlichen Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Anlagegüter mit mehr als 10% Privatnutzung sind ausgeschlossen.

Für Wirtschaftsjahre bis einschließlich 31.12.2015 mussten die Wirtschaftsgüter jeweils nach ihrer Funktion benannt werden, z. B. Bürotechnik, Büroeinrichtung, Nutzfahrzeug etc.. Wurde dann tatsächlich in Anlagevermögen mit anderer Funktion investiert, konnte der Abzugsbetrag hierfür nicht verwendet werden und es erfolgte die rückwirkende, gewinnerhöhende Streichung des Abzugsbetrages (mit Verzinsung der Steuernachforderung).

Diese Hürde entfällt nun für neue Investitionsabzugsbeträge, die ab 2016 geltend gemacht werden. Die Angabe eines konkreten Investitionsobjektes oder dessen Funktion ist nicht mehr erforderlich. Es können auch beliebige andere bewegliche Anlagegüter angeschafft werden, was eine erhebliche Erleichterung für die Praxis bedeutet.

Die sonstigen Voraussetzungen und Vorgaben beim § 7g EStG bleiben unverändert. Es bleibt z. B. beim 3-Jahres-Investitionszeitraum, maximaler Abzugsbetrag von 200.000 € und bei den Vorgaben zu den Größenmerkmalen, die ein Unternehmen erfüllen muss, um überhaupt in den Genuss dieser Begünstigung zu kommen. Hier wurde es leider versäumt, die seit Jahren niedrigen Schwellen entsprechend der wirtschaftlichen Entwicklung anzupassen.

Die zusätzliche Möglichkeit von Sonderabschreibungen bis zu 20% in den ersten 5 Jahren mit beliebiger Verteilung bleibt ebenfalls erhalten.

Es lohnt sich auf jeden Fall eine steuerliche Beratung zur optimalen Gestaltung. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an unsere Steuerberaterin Frau Braune.

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Weindl.Ziegler.Schladt
Steuerrecht
Insolvenzrecht
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Rangrücktritt zur Vermeidung der insolvenzrechtlichen Überschuldung

Mit einem neuen Urteil vom 5.3.2015 – IX ZR 133/14 - hat der BGH eine für die Sanierungspraxis wichtige Entscheidung getroffen. Bekanntlich kann mit einem Rangrücktritt die Passivierung von Verbindlichkeiten in der Überschuldungsbilanz und somit die Pflicht zur Beantragung der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens vermieden werden. Der BGH hat in dem Urteil vom 5.3.2015 nunmehr Grundsätze aufgestellt, die bei Rangrücktrittsvereinbarungen strikt zu beachten sind. Damit eine Verbindlichkeit in der Überschuldungsbilanz nicht berücksichtigt werden muss, ist nach dem Konzept des BGH in der Rangrücktrittsvereinbarung zu regeln, unter welchen Voraussetzungen vor der Insolvenzeröffnung auf die Verbindlichkeit keine Zahlung mehr geleistet werden darf. Des Weiteren ist zu regeln, unter welchen Voraussetzungen das Zahlungsverbot ohne Zustimmung der Gläubiger aufgehoben werden darf. Schließlich ist auch noch zu vereinbaren, dass nach Insolvenzeröffnung eine Zahlung auf die Verbindlichkeit entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 2 InsO nur auf den Rang nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 InsO erfolgt.

Wenn bei Beachtung des vom BGH entwickelten Konzepts eines Passivierung der betreffenden Verbindlichkeit nicht erfolgen muß, stellt sich die Frage, ob die Verbindlichkeit steuerlich ertragswirksam aufgelöst werden muß. Maßgeblich für die steuerbilanzielle Behandlung ist dabei die Regelung in § 5 Abs. 2a EStG. Die Rangrücktrittsvereinbarung ist so zu gestalten, dass einerseits die Passivierung der Verbindlichkeit in der Überschuldungsbilanz vermieden wird, andererseits aber in steuerlicher Hinsicht keine ertragswirksame Auflösung erfolgen muss.

Der Rat eines Rechtsanwalts und Steuerberaters kann bei der Gestaltung helfen.

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Weindl.Ziegler.Schladt
Steuerrecht
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Berechnung der Spekulationsfrist bei Grundstücksgeschäften

Der BFH hat mit einem neuen Urteil vom 10.2.2015 – IX R 23/13 – nochmals bestätigt, dass für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend sind, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also darauf an, wann der Kauf und der Verkauf des Grundstücks vom Notar beurkundet wurden. Liegt zwischen den beiden Beurkundungsterminen ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren, unterliegt der Veräusserungsgewinn der Einkommensteuer.

Der BFH hat mit seinem neuen Urteil klargestellt, dass auch dann die Beurkundungszeitpunkte für die Berechnung des Zehnjahreszeitraumes maßgebend sind, wenn der Verkauf unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt, und die Bedingung erst ausserhalb des Zehnjahreszeitraumes eintritt. Entscheidend kommt es darauf an, wann sich die Vertragsparteien rechtlich gebunden haben. Die rechtliche Bindung tritt auch beim Verkauf unter einer aufschiebenden Bedingung mit der Beurkundung des Kaufvertrages ein.

Bei Grundstücksverkäufen ist deshalb, um eine Besteuerung zu vermeiden, darauf zu achten, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Da die Berechnung nicht immer einfach ist, sollte auf eine Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt nicht verzichtet werden.

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Steuerrecht
Steuerberatung

Photovoltaikanlagen und Umsatzsteuer, insbesondere bei Eigenverbrauch

Die Finanzverwaltung hat in einem aktuellen BMF-Schreiben dargelegt, wie Photovoltaikanlagen, welche nach der EEG-Novelle ab 01.04.2012 neu in Betrieb genommen werden, aus ihrer Sicht umsatzsteuerlich zu behandeln sind. Hierin werden zwischenzeitlich aufgetretene Detailfragen geklärt, aber auch aufgrund ergangener Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs neue Berechnungsgrundlagen für die Umsatzsteuer auf den sog. Eigenverbrauch (privat verbrauchter Strom aus der Anlage) aufgestellt.

In der Regel ist es möglich und steuerlich sinnvoll, die gesamte Anlage dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zuzuordnen, um den Vorsteuerabzug zu 100% aus den Anschaffungskosten der Anlage zu erreichen – auch wenn ein Teil des erzeugten Stroms für private Zwecke verbraucht wird. Es erfolgt ein bewusster Verzicht auf die unter Umständen mögliche Kleinunternehmerregelung. Im Schreiben wird auch darauf eingegangen, wann ein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten einer Speicherbatterie möglich ist.

In der Folge unterliegt der privat verbrauchte Strom der sog. Wertabgabenbesteuerung nach § 3 Abs. 1b S.1 Nr. 1 UStG. Als Berechnungsgrundlage waren bisher die Selbstkosten der Anlage zugelassen, was meist günstiger war, ab 2015 muss der (fiktive) Einkaufspreis eines gleichartigen Gegenstandes angesetzt werden, also in der Regel der Strompreis für den zusätzlich vom Energieversorgungsunternehmen bezogenen Strom für den Selbstverbrauch. Einzubeziehen soll dabei auch ein ggf. zu zahlender Grundpreis sein. Hierbei sollte aber das äußerst nachteilige Berechnungsbeispiel der Finanzverwaltung nicht unreflektiert übernommen werden.

Außerdem legt die Finanzverwaltung dar, wie zu verfahren ist, wenn die Höhe des Eigenverbrauches nicht durch separaten Zähler oder Ablesen am Wechselrichter vom Steuerpflichtigen nachgewiesen wird. Es erfolgt dann eine Schätzung der Gesamtjahresleistung der Anlage (1.000 kWh/kWp). Hiervon wird die eingespeiste Strommenge abgezogen, was rechnerisch dann den Eigenverbrauch ergibt. In den meisten Fällen wird es günstig sein, den tatsächlichen Eigenverbrauch mitzuteilen, also die entsprechenden technischen Vorrichtungen zu schaffen und nicht zu vergessen, am Jahresende auch alle Zählerstände abzulesen!

Angesichts der vielen steuerlichen Fragen und Wahlmöglichkeiten, die sich in Zusammenhang mit der Neuanschaffung einer Photovoltaikanlage stellen, empfehlen wir auf jeden Fall im Vorfeld ein Beratungsgespräch. Neben der Umsatzsteuer sind auch im Bereich der Einkommensteuer interessante Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden, die es zu nutzen gilt (z.B. Steuerminderung durch Investitionsabzugsbetrag, Sonderabschreibungen). Wir übernehmen auch gerne alle laufend notwendigen Steuererklärungen und Überschussermittlungen für Sie. Bei Interesse kontaktieren Sie Frau Braune, Steuerberaterin.

 

 

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