Weindl.Ziegler.Schladt
Immobilienrecht

Gesetzentwurf zur Neuregelung der Immobilienfinanzierung (BT-Drs. 18/5922)

Die Bundesregierung hat am 07.09.2015 einen Gesetzentwurf zur Neuregelung von Immobilienfinanzierungen (BT-Drs. 18/5922), v.a. zur Umsetzung der EU-Wohnim­moblienrichtlinie (2014/17/EU) vorgelegt. Abgezielt wird auf ein höheres Verbrau­cherschutzniveau. Nach diesem Gesetzesentwurf dürften weitreichende Änderungen im Bereich des Verbraucherdarlehens und insbesondere im Bereich des Immobiliar-Verbraucherdarlehens des BGB folgen.

Der Gesetzesentwurf plant umfängliche Neuregelungen, insbesondere zum Schutz des Verbrauchers, u.a.:

Das Widerrufsrecht für Immobiliarkredite mit Verbrauchern würde erheblich einge­schränkt. Dieses soll nämlich danach spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen nach dem Vertragsschluss erlöschen, auch wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft erteilt wurde und somit die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hat. Bislang ist kein Er­löschen des Widerrufsrechts bis zur Grenze der Verwirkung in solchen Fällen vorgese­hen. Für sonstige Verbraucherkredite würde diese Vorschrift jedoch nicht gelten.

Nunmehr soll danach die Vereinbarung eines variablen Sollzinssatzes, also eines Zins­satzes, der sich nach einem Index oder Referenzzinssatz verändert, nur wirksam ge­schlossen werden können, wenn der Index oder Referenzzinssatz objektiv, eindeutig bestimmt und für den Darlehensgeber und Darlehensnehmer verfügbar und über­prüfbar ist. Diese Regelung wäre zu Gunsten des Verbrauchers, der nunmehr die Än­derungen seines Zinssatzes nachvollziehen können sollte.

Des Weiteren ist ein weitreichendes Verbot von Kopplungsgeschäften vorgesehen. Der Darlehensgeber soll den Vertragsabschluss bei einem Verbraucher-Immobilien­darlehen mit wenigen Ausnahmen, die im Interesse des Verbrauchers liegen, nicht davon abhängig machen können, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder –dienstleistungen erwirbt. Bei Vorliegen eines Kopplungsge­schäftes, sind die gekoppelten Verträge nichtig – nicht so der Immobiliendarlehens­vertrag.

Darüber hinaus wird vorgeschlagen, dass ein Verbraucher, der sein Konto dauerhaft und erheblich überzieht, beraten werden müsse hinsichtlich kostengünstigerer Fi­nanzierungsmöglichkeiten und Konsequenzen einer Überziehung über den gewährten Kreditrahmen hinaus.

Schließlich sieht der Gesetzentwurf vor, dass bei jeglichen Verbraucherdarlehensver­trägen eine Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung eingeführt wird. Dies dient erheblich dem finanziellen Schutz des Verbrauchers. Fehlt eine solche Überprüfung, würde dies zum Nachteil des Darlehensgebers erheblich sanktioniert, z.B. hinsichtlich des ge­schuldeten Zinssatzes und der Einschränkung der Ansprüche des Darlehensgebers. Bei Immobiliar-Verbraucherkreditverträgen ist überdies geplant, die Beratungsleistun­gen des Darlehensgebers transparenter und nachvollziehbarer zu gestalten.

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Weindl.Ziegler.Schladt
Kapitalanlagenrecht

Bearbeitungsgebühr bei Verbraucherdarlehen

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen (XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13) am 13.05.2014 entschieden, dass Klauseln in einem Verbraucherdarlehensvertrag, die eine laufzeitunabhängige Bearbeitungsgebühr festlegen, unwirksam sind. Eine solche Bearbeitungsgebühr stellt kein Entgelt für die Zurverfügungstellung eines Darlehens dar und ist somit keine Hauptleistungspflicht i.S.d. § 488 I 2 BGB. Nebenabreden in allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Das gilt insbesondere für „Preisnebenabreden, die keine echte (Gegen-)Leistung zum Gegenstand haben, sondern mit denen der Klauselverwender allgemeine Betriebskosten, Aufwand für die Erfüllung gesetzlich oder nebenvertraglich begründeter eigener Pflichten oder für sonstige Tätigkeiten auf den Kunden abwälzt, die der Verwender im eigenen Interesse erbringt“ (BGH, Urt. v. 13.05.2014 XI ZR 405/12).

 

Dabei sind allgemeine Geschäftsbedingung alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Verwender bei Abschluss des Vertrags stellt. Das sind insbesondere alle nichtverhandelbaren Vertragsbestandteile. Im Geschäft mit Verbrauchern gelten AGB allgemein als vom Unternehmen gestellt.

 

Fordern Bankkunden auf diese Rechtsprechung hin die entstandenen Bearbeitungsgebühren zurück, weisen die Banken häufig einen Rückerstattungsanspruch mit dem Hinweis darauf, dass es sich um einen laufzeitabhängigen Preisbestandteil handelt und im Vergleich zu einem Darlehen ohne Bearbeitungsgebühr der Zinssatz niedriger sei, zurück. In diesem Fall muss überprüft werden, ob das Bearbeitungsentgelt wirklich laufzeitabhängig ist, oder nicht. Der konkrete Vertrag sollte überprüft werden, denn häufig versteckt in den Darlehensbedingungen findet sich der Hinweis darauf, dass die Bearbeitungsgebühr eben doch als Einmalbetrag geschuldet wird und bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens keine zeitanteilige Rückerstattung stattfindet. In diesem Fall kann dann nicht von einer laufzeitabhängigen Preiskomponente als Hauptleistungspflicht gesprochen werden, sondern es findet die Rechtsprechung des BGH Anwendung.

 

Sollten Sie im Rahmen Ihres Verbraucherdarlehensvertrags eine Bearbeitungsgebühr gezahlt haben, fordern Sie diese am besten unter Fristsetzung zurück. Wenn die Bank dann die Rückzahlung der Bearbeitungsgebühr ablehnt, ist es empfehlenswert anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um zu überprüfen, ob Ihnen ein Rückerstattungsanspruch zusteht. Gerne können Sie sich hierzu an uns, insbesondere an Frau Rechtsanwältin Dr. Christin Dörr (christin.doerr[at]weindl-partner.de), wenden.

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